核心提示：从年初的惨遭冷遇，到现在的灸手可热，是什么因素导致房地产板块前后表现冰火两重天呢。当前火爆的房地产板块，是反弹行情还是反转行情呢？

　　一、复杂的房地产市场，永远在争议中前进

　　市场对房地产市场存在较大分歧，与房地产市场的复杂性密切相关。通常而言，房地产市场涉及地方财政收入与地方政府政绩、城市定位与规划、居民收入、居民自住需求与投资需求等多方面因素。早在06年，关于房地产行业调控的声音就没有停止过，然而房价、房地产板块争议不休的氛围中柳暗花明又一村，直至07年10月，房地产市场才告别为期三年多的牛市。

　　而眼下，关于房地产市场的分歧也较大。乐观的观点认为房地产行业已经步出低谷，进入反转式的景气上升周期；同时也有悲观的观点认为，目前房地产市场的火爆有虚火的成份，只是调整过程当中的一个小阳春。但是，我们看到的是，房地产板块不断创新高，新的地王不断出现。以北京为例，从5月5日到21日这短短17天里，北京土地交易共16宗，交易金额达到43亿元，是今年前四个月交易总额的1.5倍。

　　二、谁在导演房地产板块的疯狂

　　房地产市场可以走出金融危机的阴影，是各种利好因素共同作用的结果，例如，政府出台了一系列扶持房地产行业的政策，如降低房地产交易的费用，尤其是二房手方面的交易费用，提供更优惠的房贷政策，降低房地产开发商的资本金比例等等，这些政策都为房地产的重新活跃提供较强的催化作用。

　　另外，通胀预期也在加强投资者对房地产的偏好。比如最近出现的拿地热现象，就可能是一些开发商先买地来抵御通货膨胀。在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。

　　但总的来说，房地产行业与宏观经济密切相关。房地产行业是国民经济的支持产业，房地产投资一般占固定投资的20%-30%左右，而固定资产投资又占GDP的40%左右，因而房地产行业与GDP的直接相关度较高。

　　从去年的4万亿开始，政府就表现坚决的保增长态度，决心有增无减，并且也多次提到GDP保8%的目标。从今年前4个月超5万亿的巨额信贷来看，显然可以看出保8%的目标不是停留在口号层面上。而展望2010年，我国宏观经济差于09年的可能性并不高，毕竟金融危机后全球经济是"硬着陆"式的调整，如此一来就大大缩小了调整的时间。换言之，在宏观经济已经见底回升的背景下，房地产行业走出低谷的可能性是很高的。

　　三、从哪些角度去选择房地产股

　　作为典型的周期性行业，在行业低谷期不需要过多考虑估值的因素，主要原因在于公司的盈利也处于相对的低谷，随着行业的回暖，公司的盈利将快速增长，PE水平将大幅下降。

　　那么，在房地产走出低谷可能性较大的程度下，投资者如何选择投资机会呢？我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。上市公司的开发规模与历史方面，主要是国内房地产行业的集中度并不高，相当部分表现为项目公司的形式，持续性经营的能力较差；因此，选择具有一定开发规模的公司，则安全边际高一些。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强战略安排能力。

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