房地产板块的抄底机会已到？

　　核心提示：近期以来，有关房地产的调控政策或传闻层出不穷，包括九部直接督察全国各地房地产调控政策的落实情况等。值得注意的是，有消息透露近日房地产上市公司的再融资有望重启，这对于大幅回调的房地产板块而言，可能是政策拐点的先兆。

　　一、房地产政策隐现拐点

　　近几个月以来，有关房地产的调控政策或传闻层出不穷。例如，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国税总局今年计划将在全国范围内开展房地产模拟评税等等；总体来看，管理层从土地政策、房地产企业融资、房地产税收等方面对房地产行业进行调控。为了平抑楼价上升过快的态势，九部委甚至展开了中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察，并表态两会前须有阶段性成果。

　　从目前的情况来看，调控已经取得了初步的成效。数据显示，70 大中城市1 月份房价调查数据。房屋销售价格同比上涨9.5%，环比上涨1.3%，新建住房销售价格同比上涨11.3%，环比上涨1.7%，涨幅比去年12 月份降低0.2 %.值得一提的是，权威人士近日透露，证监会与国土资源部在春节前已就房地产上市公司权益类再融资的审核流程和具体操作步骤达成一致，证监会对房地产上市公司公开和非公开发行股份的申请将于近期重新启动审核。虽然没有得到最终的证实，但却是近段时间以来房地产行业少有的潜在利好；如果乐观地看，这可能是房地产政策拐点的先兆。

　　二、房地产板块已经具有一定的安全边际

　　在09年底至2010年年初的一轮宏观控调过程中，房地产板块是率先被调控的对象。2009年12月9 日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，旨在抑制房地产市场的投机行为，国务院亦下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。从这个时候起，房地产调控政策密集出台，包括《进一步加强土地出让收支管理的通知》、物业税模拟操作推广全国等等。受到调控利空密集出台的影响，房地产板块大幅回落，板块跌幅一度超过20%，而同期指数的最大跌幅不超过10%.与其它板块比较，房地产的跌幅也是较大的。

　　正是由于前期的大幅调整，使得房地产板块的安全边际明显提升，根据主流机构的预期，2010年主要房地产公司的平均PE在15倍左右，低于两市的平均估值水平。

　　三、如何把握房地产板块的投资机会

　　从目前已能披露年度业绩快报的近百家房地产上市公司来看，情况较为理想，09年盈利增长超过100%的家数比例接近1/5，预计房地产整体业绩增长在40%以上。从横向比较的角度来看，房地产板块无疑是两市中09年盈利较佳的行业之一。

　　然而，市场对于房地产板块的关注度不高，除了调控因素外，未来房地产的销量、价格能否向好，也是市场担心的因素。从过去08、09年的经验来看，从政策拐点，到行业拐点有几个月的时间。因此，关注未来房地产行业销量的变化，是把握房地产板块机会的关键。具体投资机会方面，我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强战略安排能力。

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