飞亚达:隐藏珍贵资产的国企改革概念股

2016-12-16 17:47:05 | 好股007
  飞亚达:隐藏珍贵资产的国企改革概念股
 
  摘要:
 
  (一)飞亚达科技大厦账面价值恐严重低估;
 
  (二)飞亚达是中航国际旗下重要上市平台。
 
  一。总部大厦曾是腾讯总部所在地,高价值房产寸土寸金岂能视而不见?
 
  腾讯大厦2009年8月落成之前,一直租用深圳市南山区科技园飞亚达大厦3-10楼作为总部办公。目前这部分楼层是否仍为腾讯公司使用不清楚。
 
  问题只有一个,飞亚达科技大厦值多少钱?
 
 
  飞亚达不是房地产开发商,那么不动产就不可能属于存货;如果是自用的话,一般作为固定资产入账;如果是用于赚取租金或资本增值,或者两者兼有,则应作为投资性房地产。因此,大厦的账面价值应该在“投资性房地产”与“固定资产”这两个科目里面。
 
 
  还应该减去2015年度增加的固定资产大约3850万元,并加上0.26亿土地使用权,才能估算出大厦的账面价值上限(因为固定资产除了不动产还有其他例如汽车、设备等),即 2.17亿(投资性房地产)+3.62亿(固定资产)- 0.39亿(新增固定资产)+0.26亿(土地使用权)=5.66亿
 
  虽然这个估计比较模糊,但是大家看了仍不禁要问,一栋深圳南山区的商用大厦怎么可能只值5.66亿?
 
  如果作为自用固定资产入账,经过多年计提折旧,账面价值可能非常低,甚至归零;如果作为投资性房地产入账,须区分成本模式和公允价值模式:如果是成本模式,不仅不能反映市价的变动,还需计提折旧或摊销。简单说,把一座黄金地段的大厦作为固定资产入账,或者作为投资性房地产以成本模式计量,就能很好地隐藏不动产的价值,完全无法反映深圳不断飙升的房地产价格。
 
 
  根据百度百科“飞亚达科技大厦”词条,该物业占地面积8362平方米,建筑面积83000平方米,开工时间是2002年2月28日,竣工时间是2003年12月28日(即2004年开始计提折旧)。
 
 
  姑且以这块商业地王的单价来做参考:310亿÷52.82万平方米≈6万/平方米。那么占地面积8362平方米的飞亚达科技大厦光地价就差不多5亿了!还没算楼那部分呢!
 
 
 

 

 

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